Calcul de la capacité d'emprunt en 2026

La capacité d'emprunt est le montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée du crédit. C'est le premier chiffre à connaître avant de chercher un bien : il détermine votre budget d'acquisition et évite de visiter des logements hors de portée.

La règle des 35 % d'endettement

Les banques rapportent la mensualité totale du crédit, assurance emprunteur comprise, aux revenus nets du foyer. Le seuil de référence fixé par la réglementation est de 35 %, avec une marge de flexibilité pour certains profils, notamment les primo-accédants aux revenus élevés ou les emprunteurs disposant d'un apport important.

Exemple : un foyer qui perçoit 4 000 € nets par mois peut consacrer 1 400 € par mois au remboursement. S'il rembourse déjà 180 € de crédit automobile, la mensualité disponible pour le prêt immobilier tombe à 1 220 €.

Quels revenus sont retenus

• Salaires nets, primes et variables : retenus selon leur régularité sur les deux à trois dernières années.
• Revenus locatifs : intégrés à hauteur d'environ 70 % du loyer perçu, pour tenir compte de la vacance et des charges.
• Revenus d'indépendant : calculés sur la moyenne des deux ou trois derniers exercices, après réintégration des charges.
• Pensions, allocations et revenus de placement : retenus au cas par cas, selon leur stabilité et leur caractère pérenne.

Quelles charges sont déduites

• Crédits en cours : immobilier, automobile, travaux, trésorerie, ainsi que les crédits renouvelables, même non utilisés.
• Pensions alimentaires versées et charges de garde.
• Loyers ou crédits pris en compte pour un bien conservé en cas de déménagement.
• Parfois les engagements de caution : une caution solidaire accordée à un proche réduit la capacité d'emprunt.

Montant empruntable selon le salaire

Le tableau ci-dessous donne un ordre de grandeur du capital empruntable sur 20 ans, au taux indicatif de 2,85 %, hors assurance et sans crédit en cours. L'apport s'ajoute à ce capital pour former le budget d'acquisition, après déduction des frais.

Les limites du calcul théorique

Une capacité d'emprunt calculée sur un salaire ne dit rien de l'acceptation réelle du dossier. Les banques arbitrent aussi sur l'apport, le reste à vivre, l'âge en fin de prêt, la typologie du bien et le taux de frais. Deux foyers aux revenus identiques peuvent obtenir des montants différents de 10 à 15 % selon ces critères.

C'est pourquoi une étude de financement complète reste indispensable : elle confronte le calcul théorique aux barèmes réels et signale les points à corriger avant de déposer un dossier, notamment l'épargne résiduelle et les crédits affectés.